Ferienimmobilien 2025: Diese Regionen bieten Rendite und Lebensqualität

Die Nachfrage nach Ferienimmobilien in Deutschland bleibt auch 2025 auf Rekordniveau. Ob Nordsee, Alpen oder Seenplatte: Wer jetzt in eine Ferienwohnung investiert, profitiert von stabilen Preisen, hoher Vermietbarkeit und attraktiven Renditechancen. Doch welche Regionen sind besonders gefragt – und warum? Wir stellen die Top-Standorte für Ferienimmobilien vor und zeigen, worauf Käufer achten sollten.

Die attraktivsten deutschen Ferienregionen für Ferienimmobilien 2025

Sylt und Nordseeinseln: Exklusivität und Wertstabilität

Sylt bleibt 2025 eine der begehrtesten Adressen für Ferienimmobilien. Die Insel steht für Exklusivität, Natur und eine starke touristische Nachfrage. Premiumlagen wie Kampen oder Westerland erreichen Spitzenpreise bis zu 29.500 Euro pro Quadratmeter, was Sylt zu einem der teuersten Märkte Deutschlands macht. Trotz hoher Einstiegskosten überzeugen Sylt und andere Nordseeinseln durch Wertbeständigkeit, stabile Mieteinnahmen und eine hohe Auslastung – insbesondere bei energieeffizienten Immobilien mit regionalem Charme.

• Die Nordseeinseln, insbesondere Sylt und Norderney, erzielen Spitzenpreise für Premium-Ferienimmobilien.
• Wilhelmshaven bietet moderate Einstiegspreise ab 1.000 Euro pro Quadratmeter, was Potenzial für Wertsteigerungen verspricht.

Tegernsee und Bayerische Alpen: Natur, Luxus und Lifestyle

Der Tegernsee zählt zu den Top-Regionen für Ferienimmobilien im Süden Deutschlands. Die Kombination aus alpiner Landschaft, exklusivem Freizeitangebot und Nähe zu München lockt anspruchsvolle Käufer an. Immobilienpreise am Tegernsee und am Starnberger See erreichen 2025 bis zu 27.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind Chalets und moderne Wohnungen in traditioneller Bauweise. Die Region punktet mit hoher Lebensqualität, stabilen Wertentwicklungen und einer starken Nachfrage nach nachhaltigen, energieeffizienten Objekten.

Bayern:

• Der Starnberger See und der Tegernsee gehören zu den Premium-Lagen mit Höchstpreisen.
• Wohnungen in Bestlagen am Tegernsee können Quadratmeterpreise von bis zu 30.000 Euro erzielen.

Schwarzwald:

• Bietet Einstiegspreise ab etwa 1.700 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen.

Ostsee und Mecklenburgische Seenplatte: Vielseitigkeit und Einstiegschancen

Die Ostsee bleibt ein Klassiker unter den deutschen Ferienregionen. Orte wie Timmendorfer Strand, Kühlungsborn oder Rügen bieten eine breite Zielgruppe – von Familien bis zu Ruhesuchenden. Auch hier sind die Preise in den Toplagen hoch, doch abseits der Hotspots gibt es noch Einstiegsmöglichkeiten, etwa an der Mecklenburgischen Seenplatte oder in weniger bekannten Ostseebädern. Besonders gefragt sind reetgedeckte Häuser, moderne Apartments und Immobilien mit Balkon oder Terrasse. Die gute Vermietbarkeit, die Nähe zur Natur und die Beliebtheit bei deutschen Urlaubern machen die Region attraktiv für Investoren.

• Mecklenburg-Vorpommern führt mit rund 100.000 Ferienunterkünften die Liste der Bundesländer an.
• Wismar und die Insel Poel bieten Einstiegsmöglichkeiten ab 2.000 Euro pro Quadratmeter.

Aufstrebende Städte

Leipzig:

• Erlebt einen anhaltenden Immobilien-Boom mit relativ günstigen Einstiegspreisen.
• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen lag im 3. Quartal 2024 bei 3.700 Euro.

Dresden:

• Punktet mit einem attraktiven Preis-Leistungs-Verhältnis.
• Verzeichnete einen Anstieg der Quadratmeterpreise um 42% in den letzten fünf Jahren.

Warum sind diese Regionen so gefragt?

• Hohe Nachfrage trifft knappes Angebot: In Premiumlagen wie Sylt, Tegernsee und Ostsee ist das Angebot an Ferienimmobilien begrenzt, was die Preise stabil hält und Wertsteigerungen begünstigt.
• Stabile bis steigende Preise: Experten erwarten für 2025 in den meisten Regionen stabile bis leicht steigende Preise, insbesondere für hochwertige, energieeffiziente Immobilien.
• Vermietungspotenzial: Die starke Inlandsnachfrage und die hohe Auslastung machen die Vermietung lukrativ – Ferienimmobilien dienen zunehmend als Renditeobjekt und zur Vermögenssicherung.
• Nachhaltigkeit und Ausstattung: Energieeffiziente Bauweise, regionale Architektur und moderne Ausstattung sind wichtige Kriterien für eine gute Vermietbarkeit und langfristigen Werterhalt.

Trends & Tipps für Käufer

• Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden immer wichtiger – sowohl für die Vermietbarkeit als auch für den Werterhalt.
• Regionale Bauweisen wie Reetdachhäuser an der Küste oder Chalets in den Alpen sind besonders gefragt.
• Abseits der bekannten Hotspots bieten Regionen wie die Mecklenburgische Seenplatte oder der Schwarzwald noch Einstiegschancen zu moderaten Preisen.
• Professionelle Beratung ist angesichts lokaler Vorschriften und Finanzierungsthemen ratsam.

Renditeberechnung

Bei der Bewertung der Renditechancen sollten Investoren folgende Faktoren berücksichtigen:

• Anschaffungskosten (Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notar- und Grundbuchkosten).
• Jahresreinertrag (Mieteinnahmen abzüglich Instandhaltungskosten).
• Auslastung (im Inland oft höher als im Ausland).
• Verwaltungskosten (ca. 20% der Mieteinnahmen bei externer Verwaltung).

Die Rendite kann mit folgender Formel berechnet werden:Jahresnettomiete / Anschaffungskosten = Rendite

Investoren sollten beachten, dass Ferienimmobilien neben potenziellen Renditen auch Herausforderungen wie hohe Instandhaltungskosten und mögliche Mietausfälle mit sich bringen können.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass sowohl etablierte Urlaubsregionen an Nord- und Ostsee sowie in Bayern als auch aufstrebende Städte wie Leipzig und Dresden interessante Möglichkeiten für Investitionen in Ferienimmobilien bieten. Die Wahl des richtigen Standorts hängt von individuellen Zielen, Risikobereitschaft und verfügbarem Kapital ab.

Der Kauf einer Ferienimmobilie in Deutschland bietet verschiedene steuerliche Vorteile, die für Investoren attraktiv sein können:

Abschreibungsmöglichkeiten

Lineare AfA (Absetzung für Abnutzung)

• Für Gebäude ab 1. Januar 2023: 3% jährlich über 33 Jahre und 4 Monate
• Für Gebäude von 1925 bis 31. Dezember 2022: 2% jährlich über 50 Jahre
• Für Gebäude vor 1925: 2,5% jährlich über 40 Jahre

Degressive AfA

• Bei Kauf oder Neubau zwischen 1. Oktober 2023 und 30. September 2029 kann die degressive AfA genutzt werden
• Im ersten Jahr können 5% der Anschaffungskosten abgeschrieben werden

Umsatzsteuervorteile

• Bei kurzfristiger Vermietung an Urlauber gilt der ermäßigte Steuersatz von 7% (statt 19%)
• Beim Kauf von Möbeln und Ausstattung kann die gezahlte Umsatzsteuer geltend gemacht werden

Werbungskosten

Folgende Kosten können als Werbungskosten abgesetzt werden:

• Finanzierungskosten
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten
• Versicherungen

Verlustverrechnung

• Anfängliche Verluste können mit anderen Einkünften verrechnet werden, was die Steuerlast senken kann

Inventarabschreibung

• Möbel und Ausstattung können separat und meist schneller als die Immobilie selbst abgeschrieben werden

Grunderwerbsteuer-Optimierung

• Bei möblierten Ferienwohnungen kann der Kaufpreis für die Ausstattung separat ausgewiesen werden, um die Grunderwerbsteuer zu reduzieren

Umsatzsteuererstattung

• Bei umsatzsteuerpflichtiger Vermietung kann die Vorsteuer für Anschaffungen und Kosten erstattet werden

Es ist wichtig zu beachten, dass die steuerlichen Vorteile von der individuellen Situation abhängen und sich Gesetze ändern können. Eine Beratung durch einen Steuerexperten ist empfehlenswert, um die optimale Strategie für die eigene Situation zu entwickeln.

Fazit:Wer 2025 in eine Ferienimmobilie in Deutschland investiert, setzt auf einen stabilen Markt mit attraktiven Renditechancen. Sylt, Tegernsee und die Ostsee sind die Hotspots – doch auch weniger bekannte Regionen bieten Potenzial für clevere Anleger. Entscheidend sind Lage, Qualität und eine nachhaltige Ausstattung.